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Le bail de location d’un kot

Depuis juin 2007, la loi prévoit l'obligation d'un contrat de bail écrit, notamment pour les chambres destinées au logement d'un ou de plusieurs étudiants.

Il faut distinguer 2 cas de figure:
- Si le logement est affecté à sa résidence principale (avec l'accord du propriétaire), c'est la loi sur les loyers qui s'applique.
- Si le logement est affecté à sa résidence secondaire, c'est le droit commun qui s'applique.

Une chambre d'étudiant n'étant louée que pour la durée des études, elle est en général considérée comme "résidence secondaire". La plupart des contrats stipuleront cette clause, comme prévu par la loi.

Le bail devra être enregistré par le propriétaire dans les 2 mois de la conclusion du contrat.

Il doit comporter les éléments suivants:
• le type de logement (studio, chambre, appartement, maison...)
• le montant du loyer et des charges
• le règlement d'ordre intérieur
• la durée du contrat (10 mois, 12 mois...)
• la garantie locative: montant (2 ou 3 mois de loyer maximum suivant les cas) et modalités de constitution (généralement il s’agira d’une garantie bancaire).
• l'état des lieux désormais obligatoire. Ce document décrit en détail le logement afin de relever les éventuels dégâts à l'entrée et à la sortie des lieux, çàd en début et en fin de contrat. Il faut être très précis lorsqu’on le fait. Ce document doit être daté et signé par le propriétaire et le locataire. L'état des lieux à l'entrée doit être établi avant la fin du 1er mois d'occupation. Il doit être annexé au contrat de bail et fait partie des documents nécessaires pour l'enregistrement du bail obligatoire depuis 2007.

Le propriétaire doit enregistrer enfin le bail dans les 2 mois de la conclusion du contrat. Cet enregistrement est gratuit. Si le bail n'est pas enregistré dans les délais, le propriétaire peut se voir infliger une amende.

Pour le locataire, l'enregistrement confère au bail une "date certaine". Le bail devient "contraignant à l'égard des tiers" : personne ne peut légalement l'ignorer. En cas de vente de l'immeuble, par exemple, c'est une protection contre l'expulsion par le nouveau propriétaire. En effet, si le bail n'est pas enregistré, le nouveau propriétaire n'est pas tenu de le respecter…

On précise souvent une clause de résiliation pour les cas extrêmes: arrêt des études en cas de maladie, décès d'un parent. Dans ce cas, il s'agira d'envoyer un préavis par recommandé (le délai commence à courir le premier jour du mois qui suit celui durant lequel le recommandé a été envoyé). Il peut être utile d’étendre cette clause de résiliation à d'autres situations, moyennant indemnités de départ. Au minimum, on s'informera de l'arrangement que le propriétaire propose en cas de départ (s’il n'y a pas de clause de résiliation qui s'applique, le propriétaire est en droit de réclamer le loyer pour toute la durée du contrat).

Pour les contrats à durée déterminée (autre que le bail de résidence principale de 9 ans), il n'est donc pas possible de mettre fin au bail avant la date prévue, sauf si le contrat a prévu une clause de résiliation, ou sauf si cette résiliation se fait de commun accord.

Si un contrat a été signé et qu'on souhaite le résilier avant la date d'occupation des lieux, le congé doit respecter le bail (clause de résiliation ou accord à l'amiable). En cas de préavis, celui-ci prendra cours à partir de la date d'entrée du locataire dans le logement.

Assurer ton kot ?

La loi n'oblige pas à souscrire à une assurance incendie, mais elle prévoit que le locataire répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve qu'il n'est pas responsable.

En pratique, la plupart des contrats requièrent une assurance contre les risques locatifs: incendie, dégâts des eaux, bris de vitre, tempête. Il est aussi possible de s'assurer contre le vol.

Dans certains cas, la couverture de base peut être obtenue par le prolongement de l'assurance des parents du locataire.

La plupart des compagnies d'assurances proposent des contrats spécifiques pour les logements d'étudiants (ou pour les résidences secondaires).

Que faire en cas de litige avec ton propriétaire ?

En cas de désaccord entre le bailleur et le preneur, on suivra des démarches strictes mais graduelles pour résoudre le différent.

Tout d'abord, n'oublie pas de bien t’informer vis-à-vis de tes droits et de tes obligations.

1. Typiquement, on notifiera d'abord l'autre partie de manière informelle, par téléphone ou par courrier, surtout dans le cas de problèmes mineurs. Bien souvent, cela suffit à enclencher les démarches pour résoudre le souci. Une bonne relation entre le propriétaire et le locataire est bien entendu un atout non-négligeable dans ce genre de situation.

2. Si le problème est plus grave ou que les relations sont difficiles, on préviendra l'autre partie par lettre recommandée. Si ce courrier reste sans réponse, il faut mettre en demeure le propriétaire ou le locataire de remplir ses obligations dans les plus brefs délais.

3. S’il n'y a pas de terrain d'entente, et avant de recourir au procès judiciaire, l'idéal est de demander une procédure de conciliation auprès du juge de paix. C'est une procédure gratuite, sans formalité, sans avocat et relativement rapide. Le juge de paix utilisera sa formation juridique pour conseiller les parties dans une résolution du conflit. Voici une brochure du service fédéral de la justice expliquant le rôle du juge de paix. (http://www.just.fgov.be)

4. Si cette option échoue, il faut alors entamer une procédure judiciaire. Pour les informations concernant les démarches judiciaires et les aides juridiques disponibles, référéz-vous au site du SPF Justice. (http://www.just.fgov.be/index_fr.htm)